Nach II. BV: Die Betriebskosten sind neben der "Grundmiete" diejenigen Bestandteile der Wohnungsmiete, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Es können auch Betriebskostenpauschalen vereinbart werden. Wird weder eine Umlage noch eine Pauschale vereinbart, sind diese mit der Mietzahlung abgegolten ("Inklusivmiete"). Der Vermieter kann aber durch eine einseitige Erklärung dem Mieter gegenüber Betriebskosten, die in der Miete enthalten sind bei entsprechender Senkung der Miete zum Anfang eines Jahres in Umlagen verwandeln. Das gleiche gilt für die Umwandlung von Pauschalen in Umlagen.
Nach den neuen Regeln der Mietrechtsrform 2001 sind verbrauchsunabhängige Betriebskosten "vorbehaltlich anderer Vorschriften" nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten deren Höhe verbrauchs- oder verursachungsbedingt durch den Mieter entstehen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Was im einzelnen Betriebskosten sind ergibt sich aus der II. Berechnungsverordnung. Nach Wohnfläche umlagefähig sind: Grundsteuer, Kosten der Straßenreinigung, der Müllentsorgung, des Aufzugbetriebes, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung. Außerdem zählen hierzu die Kosten der Gartenpflege, der Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, Prämien bestimmter Versicherungen (Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Hausmeisterlöhne (mit Ausnahme von Lohnanteilen, die sich auf Reparaturarbeiten und die Verwaltung beziehen). In der Regel werden auch noch Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsantennenanlage sowie bestimmte sonstige Betriebskosten (z.B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna oder Schwimmbad) nach Wohnfläche umgelegt werden können. Verbrauchs- oder verursachungsbedingt sind Kosten der Wasserversorgung und (sofern daran gekoppelt) die Kosten der Entwässerung, die Heiz und Warmwasserkosten sowie die Kosten einer Waschmaschine des Vermieters. Bei den "sonstige Betriebskosten" muss analysiert werden, ob sie wohnflächen- oder verbrauchs- bzw. verursachungsbezogen abgerechnet werden können. Der Vermieter kann vereinbarte Umlageschlüssel durch eine entsprechende Erklärung der gesetzlichen Regelung durch einseitige Erklärung dem Mieter gegenüber anpassen. Siehe auch Mietnebenkosten.